| 役立つ法律 | |
| 不動産投資をする上で役立つ「法律」を初心者の方に分かりやすく説明します。 |
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「また貸し」 | ||
| 賃貸借について少し取り上げてみたいと思います。 まず戸惑うのがやはり用語です。 ・賃貸人（貸す人） ・賃借人（借りる人） 常識的なことだと思ったりしますが区別するのに一苦労という方も多いのではないかと勝手に思ってます。 現在、借家暮らしをしてる方にとっては自分とクロスさせ理解が深まる内容だと思いますが、反対の大家の立場に立った知識も学習しなければなりません。 もし貸した部屋がまた貸しされたらです。 資格試験の過去問から問題を取り上げてみたいと思います。 ＡはＢから建物を賃借し（借りて）Ｂの承諾を得て当該建物をＣに転貸（テンタイ・また貸し）している。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なおＡの支払うべき賃料の額は、Ｃの支払うべき転借料の額より小さいものとする。（ＣがＡに払う額の方がＡがＢに支払う額より多いという事です） 1、ＡとＢとが賃貸借契約を合意解除（話合いでなかった事にする）した場合、ＡＣ間の転貸借契約はその前提を失うため、特別の事情がある場合を除き、当然に終了する。 2、ＣはＢから請求があれば、ＣがＡに支払うべき転借料全額を直接Ｂに支払うべき義務を負う。 3、ＢはＡの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を解除しようとする場合、Ｃに対して、3ヶ月以前に通知し、Ａに代わって賃料を支払う機会を与えなければならない。 4、ＢがＡの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を適法に解除した場合、ＣはＡＣ間の転貸借契約に基づく転借権をＢに対抗する事ができない。 答え 正しいのは「4」です。 ＡＢ間における「解除」を考えます。 解除には 「法定解除」 「約定解除」 「合意解除」 があり4つの肢ではいったいどの解除方法がとられているのか？そしてその解除方法は 「賃貸人の保護」（ここではＢのこと） か 「転借人の保護」（ここではＣのこと） どちらを優先して守ってあげたらいいのかということです。 2の肢は解除とは関係ないです。 1は、合意解除です。勝手にＡＢ間で決めた決め事をＣにも影響を与えるのは許されないので「終了する」というのは間違いになります。合意解除の場合は「転借人の保護」が優先されます。 2は、ＣがＡに支払うべき転借料全額を直接Ｂに支払う必要はありませんので間違いです。 3は、賃貸人にはこのような義務はありませんので間違いです。 4は、「適法に解除した」という事で「法定解除」になります。法定解除は債務不履行というＢがＡとの契約を解除しなければならない事情が発生したと考えるので「賃貸人の保護」を優先するという事からＣはまた貸しされてる権利をＢに主張する事が出来なくなり、この肢が正解となります。 |
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